За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (см.: п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (см.: п. 1 ст. 26 ГК РФ).

При этом законные представители не вправе совершать и давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например при перемене места жительства ребенка и его семьи, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (см.: п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают: соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы.

Таким образом, чтобы продать квартиру, оформленную на ребенка, необходимо следующее:

1. Обратиться в орган опеки и попечительства для получения предварительного разрешения на совершение сделки.

Для этого  следует подготовить документы, которые затребуют органы опеки и попечительства.

Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, — 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (см.: ч. 3 ст. 21 Федерального закона N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

2. После получения предварительного разрешения на совершение сделки заключается договор купли-продажи квартиры сторонами в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (см.: п. 1 ст. 158, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. 2 ст. 30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

 Существенным условием такого договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (см.: п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Далее необходимо подготовить документы для регистрации перехода права собственности на квартиру, для этого потребуются документы, указанные в п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ.
4. Документы на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ подайются совместно с покупателем.

Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (см.: п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):

— лично или через представителя (при наличии у него доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;

— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

— в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).

Госпошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель. Следовательно, продавец госпошлину не уплачивает. Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 руб. (см.: пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Срок регистрации на основании нотариально удостоверенных документов составляет не более трех рабочих дней (см.: п. 3 ст. 13 Закона     N 122-ФЗ).